Дисклеймер

Пример расчёта доходности

Общая площадь лота — 565 м².

Производственная площадь — 410 м².

Офисная площадь — 155 м².

При покупке использовано 20% собственных и 80% кредитных средств.

Кредит на 15 лет со ставкой 10,5% равными платежами.

Общая сумма сделки — 51 млн рублей.

Цена за 1 м² —90 тыс с учётом НДС.

Собственные средства — 10 млн рублей.

Кредит — 41 млн рублей.

Ежемесячный платёж (аннуитет) — 463 тыс рублей.

Уплаченные проценты за 15 лет — 37 млн рублей.

Ставки при сдаче помещения в аренду с 1 января 2025 года:

8 000 руб. за 1 м² в год для производственной части. Без учёта операционных и коммунальных расходов.

13 000 руб. за 1 м² в год для офисной части. Без учёта операционных и коммунальных расходов.

В договоре предусмотрена ежегодная индексация ставки в размере 6%. Индексация начинается с 1 января 2026 года.

Среднемесячный доход от аренды — 452 тыс рублей.

Доход при сдаче помещения в аренду за весь период владения (15 лет) — 114 млн рублей.

Экспертные данные по ставкам аренды

Если запланируете продать помещение через 15 лет со ставкой капитализации 11%.

Экспертные данные по ставкам капитализации в производственно-складском сегменте

Стоимость продажи равна чистому годовому доходу за аренду на 16-й год владения активами, разделенному на ставку капитализации.

Расчётная стоимость продажи помещения через 15 лет — 111 млн руб.

За 15 лет сдачи в аренду вы получаете 114 млн руб., за продажу помещения — 111 млн руб. За вычетом расходов на приобретение, уплату процентов по кредиту и налогов, чистая прибыль — до 119 млн рублей, что составляет доходность до 20% годовых (IRR).

Доходность рассчитывается исходя из роста стоимости актива при перепродаже и из арендных платежей. Из общей суммы дохода вычитается сумма обслуживания долга и налоги.

Условия: помещения могут приобрести индивидуальные предприниматели с упрощённой системой налогообложения + патент. Стоимость патента принята одинаковой на весь срок расчёта.