Дисклеймер
Пример расчёта доходности
Общая площадь лота — 565 м².
Производственная площадь — 410 м².
Офисная площадь — 155 м².
При покупке использовано 20% собственных и 80% кредитных средств.
Кредит на 15 лет со ставкой 10,5% равными платежами.
Общая сумма сделки — 51 млн рублей.
Цена за 1 м² —90 тыс с учётом НДС.
Собственные средства — 10 млн рублей.
Кредит — 41 млн рублей.
Ежемесячный платёж (аннуитет) — 463 тыс рублей.
Уплаченные проценты за 15 лет — 37 млн рублей.
Ставки при сдаче помещения в аренду с 1 января 2025 года:
8 000 руб. за 1 м² в год для производственной части. Без учёта операционных и коммунальных расходов.
13 000 руб. за 1 м² в год для офисной части. Без учёта операционных и коммунальных расходов.
В договоре предусмотрена ежегодная индексация ставки в размере 6%. Индексация начинается с 1 января 2026 года.
Среднемесячный доход от аренды — 452 тыс рублей.
Доход при сдаче помещения в аренду за весь период владения (15 лет) — 114 млн рублей.
Экспертные данные по ставкам аренды
Если запланируете продать помещение через 15 лет со ставкой капитализации 11%.
Экспертные данные по ставкам капитализации в производственно-складском сегменте
Стоимость продажи равна чистому годовому доходу за аренду на 16-й год владения активами, разделенному на ставку капитализации.
Расчётная стоимость продажи помещения через 15 лет — 111 млн руб.
За 15 лет сдачи в аренду вы получаете 114 млн руб., за продажу помещения — 111 млн руб. За вычетом расходов на приобретение, уплату процентов по кредиту и налогов, чистая прибыль — до 119 млн рублей, что составляет доходность до 20% годовых (IRR).
Доходность рассчитывается исходя из роста стоимости актива при перепродаже и из арендных платежей. Из общей суммы дохода вычитается сумма обслуживания долга и налоги.
Условия: помещения могут приобрести индивидуальные предприниматели с упрощённой системой налогообложения + патент. Стоимость патента принята одинаковой на весь срок расчёта.
В рамках строительства здания С в апреле мы проводили работы:
— по монтажу примыканий кровли офисной части здания и фасадной системы.
— по устройству перегородок и прокладке внутренних инженерных сетей в офисных блоках
— по прокладке магистралей внутренних инженерных систем и монтажу докового оборудования. Также идет подготовка основания под заливку монолитных полов производственной части здания.
В рамках строительства второй очереди промпарка Сенькино в марте мы занимались:
— монтажом мягкой кровли АБЧ и фасадной системы
— заливкой монолитных полов и устройством перегородок в административно-бытовых частях
— прокладкой магистралей внутренних инженерных систем в закрытой части корпуса
— подготовкой основания под заливку монолитных полов производственной части
Мы продолжаем работы по монтажу:
• металлических конструкций кровли АБЧ;
• мягкой кровли АБЧ;
• фасадной системы.
В здании С ведутся работы по заливке монолитных перекрытий и подготовка оснований под монолитные полы в административно-бытовых частях. В закрытой части корпуса идет прокладка магистралей внутренних инженерных систем. Строительство идет в соответствии с запланированным графиком. Готовность объекта – 53%. Строительство второй очереди идет согласно графику. Готовность объекта — 53%.
В рамках строительства второй очереди проекта проводятся работы по монтажу:
• металлических конструкций кровли производственной части и АБЧ;
• мягкой кровли;
• фасадной системы.
Ведутся работы по заливке монолитных перекрытий, в закрытой части корпуса — прокладка магистралей внутренних инженерных систем.
Строительство первой очереди (Здания А и В) завершено.
В рамках строительства здания С: (вторая очередь):
— проводятся работы по монтажу сборных железобетонных элементов, металлических конструкций кровли производственной части и АБЧ, перекрытий и фасадов здания.
— вокруг здания ведутся работы по наружным инженерным сетям.
— выполнена часть чернового асфальта вокруг здания С.
Мы завершили строительство зданий А и В. В настоящий момент проводится сдача объекта.
В рамках строительства здания С проводятся работы по монолитным ростверкам, обратной засыпке, монтажу сборных железобетонных элементов и металлических конструкций кровли. Идет приготовление под монтаж фасадов. По территории вокруг здания ведутся работы по наружным инженерным сетям и подготовке основания под благоустройство.
В октябре были завершены работы по обустройству дорожной инфраструктуры парка: так, благодаря реализации проекта правительства Москвы по строительству и реконструкции дорог в ТиНАО, была расширена подъездная дорога к парку, появились остановки общественного транспорта напротив комплекса и организовано круговое движение при въезде в промпарк.
На территории первой очереди строительства парка (здания А и В) проходят заключительные работы по благоустройству территории, в здании В завершается отделка офисных блоков.
В рамках второй очереди строительства (здание С) ведутся монолитные работы, осуществляется монтаж колонн и цокольных панелей, ведутся работы по вертикальной планировке и укладке наружных инженерных сетей.
В сентябре мы продолжали работы по благоустройству территории и подготовке зданий к вводу в эксплуатацию.
В рамках строительства второй очереди, здания С, мы вели земляные работы.
В августе мы проводили пусконаладочные работы. Продолжаем работы по благоустройству территории и подготовке зданий к вводу в эксплуатацию.
В июле мы закончили работы по инженерным системам в здании А, приступили к пусконаладочным работам. Завершили работы по монтажу фасадов и устройству декоративных элементов. Продолжаем работы по отделке офисных помещений, благоустройству территории и подготовке зданий первой очереди к итоговой проверке. Также мы выполнили основной объем вертикальной планировки под зданием С (вторая очередь), начали работы по устройству фундаментов здания.
В июне мы закончили заливку полов в корпусе А и завершили подготовку к заливке полов в здании В. На текущий момент заканчиваем монтаж фасадов и окон двух зданий. Продолжаем работы по отделке помещений и монтажу внутренних инженерных систем.
На территории парка ведутся работы по благоустройству и подготовке парковых инфраструктурных систем к пусконаладочным работам.
В мае мы приступили к заливке пола в первом корпусе. Закончили работы по очистным сооружениям. Продолжаем монтаж декоративных элементов фасадов, окон и докового оборудования в первом здании. Приступили к отделке помещений АБЧ.
На территории парка ведутся работы по благоустройству, готова к эксплуатации котельная и ведется монтаж оборудования насосной станции пожаротушения.
В апреле мы занимались подготовкой основания под полы первого и второго корпусов. Приступили к монтажу оборудования в насосной станции пожаротушения. Готовим котельную к пусконаладке. Продолжаем монтаж внутренних инженерных систем.
На конец января мы:
— Завершили вертикальную планировку первой очереди на 67%
— Забетонировали фундамент первого и второго здания на 70%
— Завершили монтаж металлоконструкций на 45%
— Установили 53% колонн
На конец января мы:
— Завершили вертикальную планировку первой очереди на 67%
— Забетонировали фундамент первого и второго здания на 70%
— Завершили монтаж металлоконструкций на 45%
— Установили 53% колонн
На конец января мы:
— Завершили вертикальную планировку первой очереди на 67%
— Забетонировали фундамент первого и второго здания на 70%
— Завершили монтаж металлоконструкций на 45%
— Установили 53% колонн
В декабре мы:
— продолжили выполнять вертикальную планировку первой очереди
— закладывали фундаменты зданий первой очереди
— занимались монтажом колонн в здании В
— работали над основанием для дорог
— начали монтаж насосной станции пожаротушения, металлоконструкций, а также очистных сооружений.
В ноябре мы на 30% выполнили вертикальную планировку первой очереди, приступили к монтажу колонн здания В. Мы завершили прокладку участков наружных сетей, проводили работы по закладке фундамента и подготовке основания под асфальт.
В настоящий момент на площадке промпарка Сенькино производятся следующие работы:
— Прокладка наружных сетей (отопление, водоснабжение, водоотведение, сети связи);
— Монолитные работы по фундаментам;
— Подготовка дорог и проездов под черновое асфальтирование.
В сентябре мы выполнили вертикальную планировку корпусов, осуществили прокладку частков наружных сетей и завершили монтаж колодцев. В настоящй момент ведутся работы по прокладке наружных сетей, вертикальной планировке дорог, подготовке к бетонированию колонн.
В августе мы начали подготовку площадки для укладки сетей и вертикальной планировки, разработали траншею под прокладку сетей для корпуса 1. В настоящий момент мы продолжаем вести земляные работы для корпуса 2. Также мы организовали въезд на строительную площадку и установили забор.
Мы вышли на строительную площадку. Начались первые подготовительные работы.
